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四川省房地產業協會法律專委會法律信息簡訊（201104）
2011-08-11 10:59:47
《意見》要求，積極發揮招拍掛在市場配置土地資源中的作用，完善土地交易平臺、土地出讓合同及商品住房用地預申請制度，積極探索招拍掛出讓方式創新，保持地價平穩合理調整。 《意見》明確，市、縣在向社會公布年度住房用地出讓計劃的基礎上，進一步細化擬出讓地塊、地段的規劃和土地使用條件，完善商品住房用地出讓預申請制度。在公示保障性安居工程項目劃撥用地時，一并向社會公示申請用地單位，接受社會監督?！兑庖姟芬?，完善土地交易平臺，積極推行國有經營性建設用地網上掛牌出讓方式。市、縣國土資源主管部門可以通過網上發布出讓公告信息，明確土地開發利用、競買人資格和違約處罰等條件，組織網上報價競價并確定競得人。 【律師解讀】 《意見》以出讓預申請制度增加出讓土地的透明度，并對目前地方政府在招拍掛出讓商品住宅用地采取的4種創新做法給予肯定，分別是：“限房價、競地價”、“限地價、競房價”、“商品住房用地中搭售保障性住房”和“土地利用綜合條件最佳”，最后一種模式改變了 “價高者得”的游戲規則。 2、國土資源部辦公廳關于切實做好征地拆遷管理工作的緊急通知 對發現的違法違規征地拆遷行為，要依法依規嚴肅查處，并要求省級國土資源廳將有關完善落實情況連同全面檢查整改結果匯總形成報告，于2011年7月底前上報國土資源部。 《通知》要求力爭到2012年底把全國范圍內的農村集體土地所有權證確認到每個具有所有權的集體經濟組織，做到農村集體土地確權登記發證全覆蓋。 強化證書應用，實行憑證管地用地制度。各地根據當地實際，可以要求凡被征收的農村集體所有土地，在辦理征地手續之前，必須完成農村集體土地確權登記發證，在征地拆遷時，要依據農村集體土地所有證和農村集體土地使用證進行補償。凡是依法進入市場流轉的經營性集體建設用地使用權，必須經過確權登記，做到產權明晰、四至清楚、沒有糾紛，沒有經過確權登記的集體建設用地使用權一律禁止流轉。農用地流轉需與集體土地所有權確權登記工作做好銜接，確保承包地流轉前后的集體所有性質不改變，土地用途不改變，農民土地承包權益不受損害。 另外，《通知》還要求農村集體土地登記發證與城鄉建設用地增減掛鉤、農用地流轉、土地征收等各項重點工作掛鉤。凡是到2012年底未按時完成農村集體土地所有權登記發證工作的，農轉用、土地征收審批暫停，農村土地整治項目不予立項。 《暫行辦法》對房屋市政工程生產安全和質量較大及以上事故的查處督辦的程序作出了明確規定，要求各省級住房城鄉建設行政主管部門應當在房屋市政工程生產安全和質量較大及以上事故發生之日起60日內，完成事故查處督辦事項。房屋市政工程生產安全和質量事故查處工作實行通報和約談制度，上級住房城鄉建設行政主管部門對工作不力的下級住房城鄉建設行政主管部門予以通報批評，并約談部門的主要負責人。 保障性安居工程是“十二五”時期一項標志性民生工程，“十二五”時期全國城鎮保障性安居工程建設任務3600萬套，是《國民經濟和社會發展第十二個五年規劃綱要》明確的約束性指標。為加強保障性安居工程質量管理，《通知》從提高保障性安居工程建設管理效能、切實履行保障性安居工程基本建設程序、嚴格執行工程質量管理的法律法規、全面落實保障性安居工程質量責任等四個方面進行了規定?！锻ㄖ愤M一步強調，建設、勘察、設計、施工、監理等單位的法定代表人、工程項目負責人、工程技術負責人、注冊執業人員要按照各自職責，對所承擔的工程項目在設計使用年限內的質量負終身責任。 財政部與住建部于 因部分項目未落實“一房一價”政策，在北京部分知名房產公司被發改委曝光，發改委要求通過嚴厲懲處，切實保障《商品房銷售明碼標價規定》貫徹執行?！锻ㄖ芬蟾骷墐r格主管部門近期要集中人力和時間，迅速組織開展商品房銷售明碼標價執行情況專項檢查，對本地所有房地產開發企業正在銷售的商品房，實行拉網式排查，確保每個新開發的居民住宅小區、每個正對外公開發售的樓盤、每套出售的新建商品房都檢查到位，無一遺漏。重點查處以下行為：（1）、銷售商品房不明碼標價；（2）、未在交易場所醒目位置明碼標價；（3）、未按規定實行“一套一標”；（4）、未一次性公開全部預售房源；（5）、標示信息不全，沒有按照規定內容明碼標價、公示相關收費；（6）、在標價和公示的收費之外加價、另行收取未予以標明的費用；（7）、違反公平、公開、自愿選擇原則，單獨或者串通其他部門、中介機構強制或變相強制收費；（8）、虛假折扣、虛假優惠，或者利用虛假信息、模糊語言、容易使人誤解的標價方式進行價格欺詐；（9）、其他違反明碼標價規定銷售商品房的行為。 房地產開發企業違反明碼標價規定未實行“一套一標”的，每套處5000元罰款。構成價格欺詐的，責令改正，沒收違法所得，并處違法所得5倍以下罰款；沒有違法所得，處5萬元以上50萬元以下罰款；情節嚴重的，要責令停業整頓，或者由工商行政管理機關吊銷營業執照。 由于限購、限貸等政策的執行，市場上出現了較多交完契稅無法完成交易的情況，購房者只得辦理退房手續?！锻ㄖ访鞔_對已繳納契稅的購房單位和個人，在未辦理房屋權屬變更登記前退房的，退還已納契稅；在辦理房屋權屬變更登記后退房的，不予退還已納契稅。此規定可以有效避免“被退房”者的損失。 2010年，國務院發布了《關于第五批取消和調整行政審批項目的決定》（國發[2010]21號）和《關于進一步做好利用外資工作的若干意見》（國發[2010]9號），將部分外商投資審核管理權限下放到省級商務主管部門并取消了無專項要求的分公司設立、企業名稱、地址、投資者變更的審批要求。本《通知》對外商投資股份公司（上市公司）的管理、外資并購的管理、境外投資者以人民幣投資問題、外商投資合伙企業境內投資等問題進行了進一步明確。 《辦法》自 （1）、嚴格土地出讓收入管理。土地出讓收入必須及時足額繳入地方國庫，不得以“招商引資”、“舊城改造”、“國有企事業改制”等各種名義減免土地出讓收入，實行“零地價”，甚至“負地價”，或者以土地換項目、先征后返、補貼等形式變相減免土地出讓收入。 （2）、規范土地前期開發，堅決制止土地出讓收益分成行為。國有土地出讓支出一律通過地方政府基金預算予以安排，實行徹底的“收支兩條線”管理，企業不得以任何方式參與土地出讓收益分成，凡政府與企業簽訂的土地出讓收益分成的相關協議、合同立即終止。政府及相關部門出臺的涉及土地出讓收益分成的相關文件立即廢止。 （3）、加大責任追究力度。對擅自減免、截留、擠占、挪用、返還應繳國庫的土地出讓收入，違反土地出讓收入使用范圍，不執行國家統一規定的會計、政府采購等制度等違法違規行為，要嚴格按照相關法律法規進行處理并依法追究有關責任人的責任；觸犯刑法的，依法追究有關人員的刑事責任。 【律師提示】 擬與政府訂立土地整理協議的企業須謹慎，建議咨詢律師確定相關方案以避免將來在合同履行時遇到障礙；已與政府訂立土地整理及利益分成協議的企業建議咨詢律師并積極與政府協商解決辦法，并請密切關注事態發展。 成都市政府 為加強空閑土地的利用管理，《意見》規定采取分類管理、依法處置的辦法加強空閑土地的利用管理： （1）、未形成閑置的空閑土地。已完成拆遷空閑期限在３個月以內的土地，土地業主單位應實施打圍、封閉、覆蓋，進行規范化管理，并責成土地管護單位加強巡查管護，禁止亂搭亂建、亂倒建筑垃圾、亂倒生活垃圾和其他不規范利用行為，防止揚塵污染。已完成拆遷空閑期限在３個月以上的土地，土地業主單位應實施打圍、封閉并按規定實施綠化，進行規范化管理，同時做好日常巡查監管和綠化管護工作。 為提高土地利用效率，對該類未形成閑置的空閑土地，根據地塊情況和周邊條件宜短期使用的，土地業主單位取得當地規劃、國土部門同意，并經有關行政主管部門審批后，在規范化管理的前提下，可用于臨時停車場等用途。臨時使用時間一般不超過兩年，且不能影響土地供應。 （2）、形成閑置的土地，由市國土局牽頭進行清理調查。國土、建設、規劃等部門要會同當地政府（成都高新區管委會）加強閑置土地的項目促建工作，由國土部門向土地業主送達《促建通知書》，責成限期動工建設。對因政府原因造成閑置的，當地政府（成都高新區管委會）和有關部門要積極配合，采取有力措施，創造動工條件。 對無正當理由拒不按期動工的閑置土地業主單位，規定了建立誠信檔案、給予不良信用記錄、限制該企業參與我市范圍內土地競買、在建施工項目的預售等處罰措施。 中國國家外匯管理局 重拳頻出的房價調控出現了意想不到的結果：一線大城市的房價漲勢剛暫緩，二三線城市就后來居上，將房價升至“一線”。受制于房產新政壓力，一批房地產開發商將投資重心轉向二三線城市，限購政策也讓部分投機需求向下移動，而二三線城市政府樂于享受土地財政帶來的滿足，這種新變局正推動著二三線城市的房價逆勢上揚，因此須警惕二三線城市重蹈一線城市覆轍。 1、樓市資本重心快步下移 如今一線城市的房價已到達一個相對高位，政策也明顯在針對這一現象作出打壓，繼續推動一線城市的價格上漲似乎已不太現實。目前，一線城市的發展已逐步從“量”轉向“質”的需求，所以二三級城市名正言順的成為了城市化發展的主角。眾多地產商也看準了這一時機，開始把戰場轉向供需相對平衡，政策調控相對寬松的二三級城市。 毋庸置疑，與重點調控的一線城市相比，二、三線城市的房地產發展還大有可為。受調控政策的影響，更多開發商進入二、三線城市，對當地城市的發展及百姓居住條件的改善帶來機遇。品牌房企加速涌進二級城市可能會在2011年成為一種趨勢，相比而言，進軍二級城市，投資成本會相對較低，風險更小。因此，一些房地產開發企業便實施了“戰略轉移”。同時，另一方面，二線、三線和四線城市整個房價基本還在情理之中，具有一定的發展空間。在政策、經濟區規劃的利好推動下，二線城市將獲得更多的發展機遇。 專家認為，受制于房產新政壓力，一批房地產開發商將投資重心轉向二三線城市，限購政策也讓部分投機需求向下移動，而二三線城市政府樂于享受土地財政帶來的滿足，這種新變局正推動著二三線城市的房價逆勢上揚。 2、二三線城市房價直逼一線城市 近日，某研究院公布了根據百城價格指數對100個城市的全樣本調查數據顯示，4月住宅價格環比漲幅居前的均為二三線城市，如邯鄲、菏澤、湘潭、呼和浩特、廊坊等，在北京、上海等十大城市4月房產價格環比上漲0.13%的情況下，漲幅居前10位的二線城市皆在1%-2%之間。其中，山東的菏澤、濰坊兩市進入二三線城市漲幅前十，分列第二、第十位。 二三線城市商品房量價齊升的背后，是普通消費者日益明顯的高房價壓力。房價漲幅也進入全國二三線城市房價漲幅前十的濰坊，4月份房價環比上漲1.23%，樣本均價為3848元/平方米，樣本最高價為7000元/平方米。據濰坊房產網不完全統計，近幾個月來，濰坊平均每天都有將近100套左右的新房簽約銷售。正如大城市的居民不堪高房價重壓一樣，二三線城市的居民也正在被高房價拉進恐慌與痛苦之中。根據菏澤市政府工作報告提供的數據，2009年該市城鎮居民人均可支配收入12737元，農民人均純收入4995元，2010年上述數字增至14419元、5655元，分別增長13.2%和12%。顯然，收入的增長跟不上房價的上漲。業內人士表示，大家擔心將來二三線城市也限購，因此不管是本地人還是外地人都抓緊來買房。大城市的限購政策，讓當地人有了危機感，而投機買房者也將目標推向了二三線城市。 近日，杭州、廣州、上海等國內多個城市傳來銀行首套房貸首付比例及利率上調的消息。業內人士表示，首套房貸首付和利率上調難以體現差別化的信貸政策，需要制定相關房貸政策保障合理的購房需求。 首套房貸提高門檻 雖然對房地產信貸政策的調控主要集中在以二套房為主的投資、投機性需求上，但不少商業銀行對于首套房貸的收緊也在悄悄地進行。在北京、上海、深圳等房地產一線城市，先是首套房貸利率優惠從7折調至8.5折，后來取消了首套房貸利率優惠政策，而近日更是上調首套房貸首付比例及利率。中信銀行杭州分行相關負責人透露說，銀行各分支機構實際提高首套房首付比例不一樣，有的地方可能高達四五成，而貸款利率也肯定打不了7折。浦發銀行深圳分行相關工作人員表示，現在額度很緊張，首套首付三成，利率最少上浮10%，還可能更高，主要看個人資質情況，利率最高可上調15%-20%。業內人士指出，今年以來，央行已經連續四次調整存款準備金率，達到了20.5%的高位，各銀行貸款額度明顯趨緊，為了能夠以有限的信貸額度保持相當利潤率，于是選擇了提高房貸門檻。 差別信貸難以體現 自從去年年初“國十一條”將二套房貸首付定為不低于四成后，二套房貸的首付比例隨著調控力度的加大不斷提高，今年年初出臺的“國八條”更是明確要求將銀行二套房貸首付比例上調為不低于六成，利率不低于基準利率1.1倍。然而，在對多套住房信貸政策不斷收緊的同時，對于首套住房的信貸政策始終沒有發生太大的變化，打擊投資、投機和保護居民的合理自住需求始終是房地產信貸政策的基本宗旨。因此，當部分銀行提高了首套房的首付比例時，不少業內人士質疑，在房貸首付上調至四成的情況下，首套房貸和二套房貸首付差距由原來的三成變成了兩成，信貸政策的“差別化”顯然被削弱了，如此調整可能會影響合理購房需求。北京中原地產三級市場研究總監張大偉認為，如果信貸政策門檻提高，貸款首付和利率都處于高位，肯定會抑制自住購房者的需求。 合理購房需求要保障 近年來，抑制投機性住房需求，將房價降到合理水平的房地產調控政策一直都未松動，保障居民正常合理的住房需求也是中央政府的一貫要求。然而提高首套房貸卻難以保障合理購房需求。北京大學公共經濟研究中心研究員韓世同表示，“國八條”出臺至今樓市已經顯現出積極效果，但是首套房首付和利率的上調將可能抑制正常的住房消費需求，如果該做法全面鋪開，首次置業萎縮將加劇，將可能使得房價突然之間暴跌，給宏觀經濟運行帶來震動。韓世同建議，國家應該全面評估當前已有國家調控政策帶來的效果，應當將政策堅持下去，鞏固新政帶來的效果，讓房價朝著合理方向慢慢降下去，避免房價突然暴跌。長期來講，應當適當降低首套房的門檻，鼓勵合理購房需求。 ? 融資收緊住宅市場再臨下行壓力 近日，央行再次宣布上調存款準備金率0.5個百分點，這是央行今年以來第五次上調存款準備金率，至此，大中型金融機構存款準備金率已達21%的歷史高位。在房貸進一步收緊的同時，企業融資環境亦日益嚴酷。由于國內融資渠道依然緊閉，海外融資監管也將加強，加之銷售回籠資金速度減弱，標桿房企短期內資金壓力驟增。據中原監測，從持有現金與年內到期債務比率來看，截止2011年第一季度末，招、保、萬、金四家公司目前的現金償債能力相對于今年年初已有所惡化。雖然整體市場的大規模降價尚未出現，但部分城市的某些樓盤已經出現了較為明顯的降價行為。一線城市的北京、廣州、深圳近期都出現了知名發展商的實質性降價樓盤。同時，傳統上受調控影響較小的二線較發達城市，如南京、杭州、成都、天津等，近兩個月的住宅成交量同比也出現了平均60%的跌幅，甚至大于一線城市的同期跌幅。由于這些城市的住宅供應依然較多，未來二線發達城市住宅降價的可能性也在增加。 保障房配建比例提高土地市場近期成交清冷 同時，“2011年全國住房用地計劃”公布，其中，保障房用地供應計劃增幅明顯。據計劃，2011年全國全年計劃供應住宅用地21.80萬公頃，同比去年計劃增加18.5%。其中，保障性安居工程用地和中小套型商品房計劃供地17.13萬公頃，占住房用地供應計劃的78.6%；保障性安居工程計劃供地7.74萬公頃，占住房用地供應計劃的35.5%，與2010年計劃（6.58萬公頃）相比，增加17.6%。近期，為配合中央保障房建設要求，多個地方政府均在出讓宅地中推行了“限地價，競配建”措施，即如果地塊成交價高于規定價格上限，則要求開發商在固定比例之上，配建更多的保障房（主要為公租房）。 據中原監測，近2周，15城市中有北京、上海、廣州、成都、杭州5個城市的宅地出讓條件中明確提出了保障房配建要求。近期慘淡的市場行情加上苛刻的配建條件使開發商加價意愿降低，土地市場整體溢價水平不高。 今年年初高調出爐并被寄予厚望的房產稅陷入了征收量少、影響力小的尷尬境地。業內人士表示，由于房產稅適用范圍較小，消費者在購房時很少考慮房產稅的影響，對房價上漲的預期才是主要考慮因素。由于目前開征房產稅還有若干難題需要破解，包括房產價值評估、確定稅基和稅率等?；谶@些因素，房產稅從試點到全面開征的過程應穩扎穩打，遵循“宜緩不宜急”、“宜粗不宜細”、“宜富不宜窮”的原則。 房產稅下滬渝房價仍在上漲 根據上海的官方統計，截至4月27號，上海市稅務機關認定的應征稅的住房2306套，從3月份上海第一筆個人住房房產稅繳納算起，約20筆應征房產稅已經繳納。即使按照每套住房平均交納5萬計算，上海房產稅試點三個月的入庫稅款只有百萬元左右，也就是說全上海三個月的稅款遠遠不到上海市的一套房款。重慶的情況更慘，數據顯示，重慶前三個月的稅款合計79萬。同時，房產稅試點預期的房價下跌卻不見蹤影，國家統計局公布的數據顯示，3月重慶新建商品住宅價格無論同比還是環比都在上漲。上海市統計局的數據顯示，一季度上海商品房銷售面積同比下降23.5%，成交均價上漲12%。 中央財經大學稅務學院副院長劉桓認為，實際上，在現在的政策環境下，房產稅根本沒有發揮作用的環境，由于同時實施限購令和信貸緊縮政策，打擊炒房，在房產稅征收范圍內的交易量很少，所以房產稅稅款征收較少，沒有買賣就無需繳稅。 對外經貿大學公共管理學院副教授李長安認為，從中國的實際國情出發，僅靠房地產稅制改革，甚至指望依靠房產稅的開征和推廣就能迅速地將過高的房價打壓下來并不現實。其中的原因就在于，目前中國的高房價是由多種因素綜合而成的，既有財稅體制上的問題，也有土地制度方面的問題，還有投資渠道狹窄等方面的問題。 ? 手表定律是指一個人有一只表時，可以知道現在是幾點鐘，而當他同時擁有兩只時卻無法確定。兩只表并不能告訴一個人更準確的時間，反而會使看表的人失去對準確時間的信心。 手表定律帶給我們一種非常直觀的啟發： 對于任何一件事情，不能同時設置兩個不同的目標，否則將使人無所適從；對于一個人不能同時選擇兩種不同的價值觀，否則他的行為將陷于混亂。 一個人不能由兩個以上的人來指揮，否則將使這個人無所適從；對于一個企業，更是不能同時采用兩種不同的管理方法，否則將使這個企業無法發展。 在這方面美國在線與時代華納的合并就是一個典型的失敗案例。美國在線是一個年輕的互聯網公司，企業文化強調操作靈活、決策迅速，要求一切為快速搶占市場的目標服務。時代華納在長期的發展過程中建立起強調誠信之道和創新精神的企業文化。 兩家企業合并后，企業高級管理層并沒有很好地解決兩種價值標準的沖突，導致員工完全搞不清企業未來的發展方向。最終，時代華納與美國在線的世紀聯姻以失敗告終。這也充分說明，要搞清楚時間，一塊走時準確的表就足夠了。 績效管理能否成功，首先需要明確的是績效管理的基礎工作是否做到位。 一家企業能不能實施績效管理體系，取決于這家企業的管理基礎。一些企業往往根本就沒有實施績效管理的管理基礎，就開始實施績效管理體系，這樣的結果可想而知，必定會導致整個績效體系最終的失敗。 有些企業崗位職責不清晰，部門之間通常因為責任問題相互推委，管理人員能力薄弱，員工動力不足，流失率很高，公司老板定會期望通過績效考核體系進行規范管理。那么，針對此類公司，在實施績效管理體系之前先要對公司的組織結構、流程、職位體系進行梳理。只有先有了一定的管理基礎，才能更好的去進行績效管理。 其次，高管對績效考核體系的態度。高管的認可與認識是績效管理體系能否成功的決定性因素。高管是公司的決策層，他們如果對績效管理體系不認可，或者理解不夠透徹，那么勢必會影響到整個績效考核體系的推行。實踐中，不少企業的高管對績效管理體系的認識是存在偏差的，大多把績效管理體系當作一種檢查員工工作的工具，其實績效管理體系除了檢查員工的工作是否作到位，還有一個更重要的目的是幫助員工去提升績效，考核本身不是目的，只有整個組織績效提升了，整個績效管理的目的也就實現了。 再次，公司績效管理的溝通機制。 績效溝通貫穿整個績效管理體系的各個環節： 在績效計劃階段，需要高管之間相互確定績效的策略和方向，相互要達成一致，這需要績效理念的溝通。 在績效制定階段，需要對考核的指標，標準進行推敲，需要對目標進行反復溝通，績效指標一般是根據公司的戰略目標層層分解下來的，而這個目標如何確定，定多高，標準如何衡量，需要反復的溝通與確認。 在績效實施階段，需要對績效進行過程的輔導，需要了解員工的工作進展，需要哪些支持和幫助，這個時候也需要溝通。 績效結果的反饋階段，需要對績效結果與員工進行溝通，對員工績效表現好的地方給予肯定和表揚，同時幫助員工尋找績效的不足，并協助員工制定績效的改進計劃?？冃Э己说纳暝V機制也要搭建好，當出現直線經理與員工在溝通方面不能達成一致意見的時候，要確保員工有向上溝通和申訴的渠道。 第四，績效政策的宣傳?？冃д叩男麄髌鋵嵤菫榭冃Ч芾眢w系順利實施做思想的動員工作，不能讓員工對績效管理體系有錯誤的認識。在不少企業，員工對績效管理深惡痛絕，認為績效管理無非就是監督員工干活，干的不好就扣點工資。這樣的前提下，績效管理體系推行肯定是有問題的。所以前期的政策宣傳，做好員工的思想工作，讓員工真正感受到績效管理體系的意義是至關重要的。 最后，管理人員的績效管理能力。管理人員是績效管理的考評者，他們根據戰略目標去分解和制定考核指標，又直接給員工評分，因此他們的績效管理能力會直接關系到績效管理是否出現偏差。在企業實踐中，往往容易出現這樣的不良現象，一是企業的管理者在分解戰略目標的時候因為不能專注關鍵的指標，而導致考核指標出現偏差；二是確定績效指標的時候，標準設立很模糊，難以量化，不符合SMART原則，以及QQTC法則，這樣就會導致考核的結果明顯不符合實際情況；三是打分的時候，管理者往往靠拍腦袋決定分數的多少。這些都是管理人員在績效管理能力方面比較欠缺的表現。要向真正的讓績效管理體系落地，必須加強管理人員的績效管理能力。 |
